ваш быстрый займ

22.12.2014

Особенности договоров ипотечной сделки

Ипотечное кредитование позволяет осуществлять сделки с недвижимым имуществом. В качестве обеспечения обязательств выступает предмет ипотеки. Экономические взаимоотношения участников сделки формируются с помощью системы взаимосвязанных договоров.

Недвижимое имущество может выступать предметом залога и является одним из наиболее надежных видов обеспечения. Банки предлагают по ипотечным программам более низкие процентные ставки и значительный период кредитования (до 50 лет), так как при таком виде залога снижаются кредитные риски. Однако, при этом значительно повышаются требования к оформлению и содержанию договоров.

Надежность обеспечения в виде недвижимости определяется рядом факторов:

  • объекты не могут быть перемещены или скрыты должником,
  • имущественные права закрепляются за конкретным собственником,
  • имущество не изнашивается длительное время,
  • стоимость объектов имеет тенденцию к росту,
  • предметы ипотеки достаточно просты в оценке.

Участники ипотечной сделки

Ипотечная сделка отличается от других видов кредитных продуктов системой экономических отношений и количеством участников. Она может быть надежной и эффективной, если защищены права и интересы всех сторон. Отношения между участниками формируются посредством заключения договоров.

Участниками ипотечной сделки могут быть:

  • кредитор,
  • заемщик (созаемщики),
  • поручитель,
  • продавец,
  • риелторские компании,
  • страховые компании,
  • оценочные компании,
  • органы регистрации.

Экономические отношения между всеми участниками создаются с помощью системы договоров, которые взаимосвязаны между собой. Количество соглашений может быть различным и зависит от требований банка. Основными являются кредитный и ипотечный договор. Если требуется дополнительное обеспечение в виде поручителя, формируется договор поручительства. Банк может выдвигать требования, чтобы оценку и страхование имущества осуществляли аккредитованные им компании. В этом случае с ними также заключаются соглашения в рамках одной ипотечной сделки.

В кредитном договоре должны обязательно присутствовать ссылки на все соглашения, которые имеют непосредственное отношение к сделке.

Договор ипотеки

Обязательства заемщика по кредитному договору, целью которого является приобретение недвижимости, обеспечиваются залоговым имуществом. Для этого заключается отдельный договор ипотеки.

Содержание договора об ипотеке должно соответствовать требованиям закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Основное внимание уделяется описанию предмета ипотеки, оно должно быть таким, чтобы имущество можно было легко идентифицировать. Указываются наименование, местонахождение и другие необходимые характеристики.

Основная суть договора ипотеки сводится к возможности обращения взыскания на имущество, которое является залоговым, если заемщик (залогодатель) не выполняет обязательства по погашению займа. Особе внимание уделяется пунктам, которые определяют способы и порядок реализации залогового имущества.

В договоре должна обязательно сдержаться оценка предмета ипотеки и указываться в денежном выражении. Она может быть осуществлена по соглашению залогодателя (заемщика) и залогодержателя (банка) в соответствии с законодательством РФ.

Кроме того в договоре ипотеки должны быть указаны размер займа и срок его погашения, то есть четко определено обязательство, которое обеспечивается ипотекой. Так как кредит выплачивается частями, в договоре должны быть указаны периодичность и суммы обязательных платежей. В большинстве случаев, график платежей является неотъемлемой частью договора.

Если предметом ипотеки является жилой дом, то он может выступать залогом только вместе с участком, на котором расположен. В этом случае обязательно необходимо указывать в договоре кадастровый номер, площадь, адрес участка. Кроме того, должны содержаться сведения о категории земли и соответствующий вид разрешения на ее использование.

Предметом залога не может выступать имущество, которое не может быть приватизировано, а также недвижимость, находящаяся в государственной или муниципальной собственности.

Если предоставляется кредит на строительство дома, то в договоре может быть предусмотрено, что обеспечением могут выступать незавершенное строительство, материалы и оборудование.

Договор ипотеки подлежит обязательной государственной регистрации. Она может быть проведена только при условии документального подтверждения права собственности на закладываемое имущество.

Заключение

Ипотечное кредитование – это вид сделки с недвижимым имуществом, по которой обеспечение обязательств осуществляется с помощью предмета ипотеки. Эффективные экономические взаимоотношения участников сделки могут быть достигнуты, если сформирована система взаимосвязанных договоров, четко отображающих права и обязанности всех сторон. Центральным объектом, гарантирующим выполнение обязательств, является предмет ипотеки.